Huisbaas
Informatie over het beroep, opleidingen, competenties, arbeidsmarkt en meer...
+ Inhoudsopgave (klik om te openen)
Wat doet een huisbaas?
Een huisbaas is de eigenaar en verhuurder van een of meerdere huurwoningen en/of studentenkamers. De term wordt vaak gebruikt in situaties waarin woonruimte wordt verhuurd aan studenten, maar kan ook betrekking hebben op andere huurwoningen. Als eigenaar is de huisbaas verantwoordelijk voor het onderhoud van de woning en het aanspreekpunt voor huurders.
Het beroep is breed, omdat iemand met één verhuurde woning al als huisbaas kan worden gezien. Er is wel verschil tussen tijdelijke verhuur en het professioneel beheren van meerdere panden. Inkomsten bestaan meestal uit huurpenningen en waardestijging van het vastgoed.
Een huisbaas die meerdere woningen commercieel exploiteert, kan ook worden gezien als investeerder of belegger. Vooral studenten hebben vaak met een huisbaas te maken. De term heeft soms een negatieve lading, maar er zijn veel verhuurders die zorgvuldig omgaan met hun verantwoordelijkheden.
Een goede relatie met huurders is belangrijk, net als het oplossen van klachten die onder het onderhoud vallen. Ook het correct afrekenen van servicekosten speelt hierbij een rol, omdat dit regelmatig tot discussies kan leiden.
Werkzaamheden en verantwoordelijkheden
Een huisbaas kan worden gezien als investeerder en beleggingsspecialist met bezit in woningen of studentenkamers. Veel huisbazen hebben affiniteit met vastgoed en voeren soms zelf onderhoud uit. Het is bijvoorbeeld mogelijk dat een huisbaas ook als klusjesman werkzaamheden verricht, mede door ervaring in de bouwsector.
De taken kunnen per situatie verschillen. Het verhuren van studentenkamers is doorgaans intensiever dan verhuur aan een gezin. Bij studentenwoningen heeft de huisbaas vaker te maken met inspecties, toezicht, verhuizingen, technische storingen en meer wanbetalingen. Dit maakt het beheer vaak complexer.
Beheer van studentenwoningen
Bij studentenwoningen moet een huisbaas regelmatig de meterstanden opnemen en jaarlijks een eindafrekening opstellen voor gas, water en licht. Studenten betalen meestal een voorschot, waardoor een correcte verrekening noodzakelijk is.
Daarnaast is toezicht op onderhoud en veiligheid belangrijk, bijvoorbeeld om brandgevaarlijke situaties door rommel in gezamenlijke ruimtes te voorkomen. Omdat niet iedere huisbaas zelf tijd heeft voor deze beheerstaken, wordt soms een beheerder ingeschakeld. In veel gevallen vervult een verhuurmakelaar ook een beheerfunctie.
Studentenwoning kopen en verhuren
Wie een studentenwoning wil kopen en verhuren, moet rekening houden met gemeentelijke regels. Een belangrijk aandachtspunt is de mogelijke kamerverhuurvergunning. Deze vergunning is niet in elke gemeente vanzelfsprekend en kan per wijk verschillen.
In sommige situaties is voor verhuur aan vier niet-verwante personen geen vergunning nodig, maar er zijn ook gemeenten die al bij twee bewoners aanvullende voorwaarden stellen. Het is daarom verstandig vooraf te controleren of een pand geschikt is voor kamerverhuur. Gemeenten kunnen streng handhaven op illegale bewoning. Daarbij kunnen woninginspecteurs controles uitvoeren.
Rendement berekenen bij kamerverhuur
Het rendement van kamerverhuur moet realistisch worden ingeschat. Een studentenwoning is niet altijd het hele jaar volledig verhuurd door wisselingen en leegstand. Ook bestaat het risico dat een huurder niet betaalt, waardoor extra kosten kunnen ontstaan.
Daarnaast vraagt onderhoud bij studentenwoningen vaak meer aandacht. Er gaat regelmatig iets kapot en vertrekkende huurders laten soms spullen achter. Ook het correct meten van oppervlaktes is belangrijk om huurgeschillen te voorkomen.
Brandveiligheid bij studentenwoningen
De brandveiligheid van studentenwoningen krijgt steeds meer aandacht en kan onderdeel zijn van de vergunningverlening. De eisen verschillen per gemeente en hangen vaak samen met het aantal bewoners.
Mogelijke maatregelen zijn een centraal rookmeldingssysteem, brandwerende deuren, kozijnen en plafonds, en soms een verplichte brandblusser. Daarnaast is het belangrijk om bij een assurantiepersoon te melden dat het om kamerverhuur gaat. Verzekeraars hanteren vaak aanvullende voorwaarden, zoals het gebruik van stalen prullenbakken om het risico op uitslaande brand te beperken.
Verhuur van maatschappelijk vastgoed:
Opleiding tot huisbaas
Er bestaan geen opleidingen voor het beroep huisbaas. De meeste huisbazen zijn vermogende particulieren die rendement willen behalen op hun eigen vermogen. Naast het huurrendement zal een huisbaas mogelijk extra verdienen aan de toekomstige verkoop van het pand. De meest gerichte opleiding binnen de vastgoedwereld is de hbo-opleiding Makelaardij, die ongeveer vier jaar in beslag zal nemen. Een huisbaas hoeft geen gerichte opleiding genoten te hebben, omdat iedereen huisbaas kan worden.
Bedrijven waar een huisbaas werkzaam kan zijn
Een huisbaas is in de meeste gevallen werkzaam als ondernemer. Vanzelfsprekend kan een huisbaas ook een baan hebben naast het verhuren van woningen. Lang niet alle huurbazen kunnen alleen rondkomen van de huuropbrengsten. De meeste huisbazen die geen andere baan hebben, zullen meerdere panden bezitten, die voor een belangrijk deel hun inkomen bepalen. Daarnaast kan een huisbaas vastgoedhandelaar zijn. In dat geval spreken we wel eerder van een vastgoedmanager of investment manager.
Competenties van een huisbaas
De belangrijkste competentie als huisbaas is dat je financieel goed onderlegd bent, omdat het verhuren van vastgoed doorgaans alles te maken heeft met rendement. Vooral wanneer er sprake is van een hypotheek is het belangrijk dat er onder de streep voldoende overblijft en je dus rendement maakt op het vermogen. Daarnaast moet je als huisbaas tegen stress kunnen, omdat leegstand, huurgeschillen en bijvoorbeeld schades regelmatig voorkomen.
Als huisbaas zal het vroeg of laat ook voorkomen dat je te maken krijgt met de huurcommissie. In dat opzicht kan juridische kennis aangemerkt worden als een belangrijke competentie. Een andere belangrijke competentie is communicatie, omdat goede communicatie veel problemen kan voorkomen. Algemeen belangrijke woorden zijn wet- en regelgeving, overleggen, samenwerken, plannen, organiseren, daadkracht, inzicht en veiligheid.
Loopbaanperspectief huisbaas
Arbeidsmarktperspectief
Een huisbaas heeft niks te maken met arbeidsmarktperspectief, maar heeft te maken met vraag en aanbod. Over het algemeen zal het geen probleem zijn om op de juiste locatie vastgoed te verhuren. Een studentenwoning kan het beste gekocht worden in de grotere steden en niet in dorpen waar geen scholen zijn. Ook heeft een huisbaas niks te maken met mogelijke doorgroeimogelijkheden.
Doorgroeikansen
De doorgroeimogelijkheden van een huisbaas moeten gezien worden in uitbreidingsmogelijkheden, zoals door het kopen van meer vastgoed. Veel vastgoedeigenaren proberen te groeien door nieuwe panden te financieren met andere panden, die gedeeltelijk of geheel afgelost zijn. Dit noemt men ook wel het hefboomeffect.
Salaris en tarief van een huisbaas
Salaris
Als huisbaas heb je niks te maken met arbeidsvoorwaarden of salaris, omdat je huizen verhuurt en daardoor rendement maakt en er verder geen sprake is van salaris. De inkomsten als huisbaas zullen sterk afhankelijk zijn van het aantal panden, het aantal kamers en mogelijke financieringslasten, die voor een groot deel zullen bepalen wat het rendement zal zijn als huisbaas. Daarnaast is het tegenwoordig heel normaal dat er afgelost moet worden wanneer er sprake is van een hypotheek. Deze aflossing is in de meeste gevallen zeer negatief voor het directe rendement.
Tarief
Het uurtarief van een huisbaas is verder niet van toepassing. Een huisbaas is niet actief op basis van een mogelijk uurtarief.
Eigen bedrijf starten als Huisbaas
Als startende zzp'er is het, na de inschrijving bij de Kamer van Koophandel (KvK), ook belangrijk om na te denken over de juiste verzekeringen. Afhankelijk van het type bedrijf en werkzaamheden kunnen verschillende belangrijke verzekeringen relevant zijn als Huisbaas, waaronder:
- Arbeidsongeschiktheidsverzekering (AOV)
- Bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering (AVB)
- Beroepsaansprakelijkheidsverzekering (BAV)
Boekhoudprogramma vergelijken Huisbaas
Gebruik een online boekhoudprogramma voor uw adminstratie. Mijnzzp.nl helpt u als Huisbaas bij het maken van een keuze uit de verschillende programma's.
Klik hier om boekhoudsoftware te vergelijken voor een Huisbaas.
Mijnzzp.nl