Huisbaas

Informatie over het beroep, opleidingen, competenties, arbeidsmarkt en meer...

Avatar van Team Mijnzzp

Een huisbaas is een verhuurder van een of meerdere huurwoningen en/of studentenkamers. De term huisbaas kan betrekking hebben op verschillende woningen, echter heeft dit meestal betrekking op studentenwoningen. In alle gevallen moet een huisbaas aangemerkt worden als de eigenaar van een woning. Als eigenaar is een huisbaas verantwoordelijk voor het onderhoud van woningen en ben je het aanspreekpunt voor huurders. De term huisbaas is vrij algemeen, omdat iedereen huisbaas kan zijn. Dit neemt niet weg dat er wel verschillende huisbazen zijn, omdat er wel een groot verschil bestaat tussen het verhuren van één woning of het professioneel verhuren van meerdere woningen. In het laatste geval zal de huisbaas eerder aangemerkt moeten worden als professioneel vastgoedbelegger, die van het verhuren zijn broodwinning gemaakt heeft. De meeste mensen die een huis verhuren doen dit om de dubbele lasten op te kunnen vangen en moeten eerder aangemerkt worden als tijdelijke huisbaas. In het kort kunnen we de werkzaamheden van een huisbaas het beste omschrijven als het verhuren van commercieel vastgoed, waarbij de huurpenningen en de waardevermeerdering van het vastgoed aan te merken zijn als het verdienmodel van de huisbaas. Een huisbaas die vastgoed commercieel exploiteert kan ook aangemerkt worden als investeerder en belegger. Over het algemeen is het zo dat vooral studenten met een huisbaas te maken krijgen. De term huisbaas heeft soms een negatieve lading, echter bestaan er ook goede huisbazen. Lang niet alle huisbazen verdienen het om aangemerkt te worden als huisjesmelker. Een huisbaas heeft belang bij een goede relatie met de huurders. De meeste huisbazen zullen dan ook eventuele klachten, die voor rekening komen van de huurbaas, verhelpen. Ook het op een eerlijke manier afrekenen van de servieskosten is belangrijk als huisbaas. Het zijn vooral de servicekosten, die nogal eens tot onenigheid kunnen leiden tussen huisbazen en huurders.

Een huisbaas is dus een investeerder en beleggingsspecialist, die over het algemeen over meerdere woningen en/of studentenkamers zal beschikken. De meeste huisbazen zijn investeerders, die zelf affiniteit hebben met de vastgoedmarkt. Het is ook denkbaar dat een huisbaas klusjesman is, die zelfstandig onderhoud uitvoert aan de woningen. Redelijk veel huisbazen voeren zelf het onderhoud uit, omdat ze bijvoorbeeld affiniteit hebben met de bouwsector, waardoor er geen externe bedrijven ingehuurd hoeven te worden. Welke taken een huisbaas precies heeft kan per huisbaas verschillen. Het verhuren van studentenkamers is bijvoorbeeld veel beheersintensiever dan het verhuren aan een gezin. Bij studentenwoningen krijgt de huisbaas met meer taken te maken, zoals inspecties, toezicht, verhuizingen, storingen en meer wanbetalingen. Daarnaast zal een huisbaas van studentenwoningen regelmatig de meterstanden moeten opnemen en minimaal één keer per jaar een eindafrekening moeten opstellen met betrekking tot gas, water en licht. Deze eindafrekening moet worden gemaakt, omdat de studenten meestal een voorschot betalen voor de energie. Bij studentenwoningen is het belangrijk om toezicht te houden op de algemene staat van onderhoud en op mogelijke onveilige situaties door rotzooi, wat brandgevaar kan opleveren. Omdat lang niet alle huisbazen zelf zin of tijd hebben voor deze beheerstaken schakelen ze ook wel beheerders in, die deze taken overnemen van de eigenaar. Het komt redelijk vaak voor dat de verhuurmakelaar ook de beheerder is.

Studentenwoning kopen en verhuren

Wie zelf een studentenwoning wil kopen en verhuren moet een aantal belangrijke zaken in de gaten houden, zoals de mogelijk verplichte kamerverhuurvergunning. Deze verhuurvergunning kan per gemeente verschillen en is niet vanzelfsprekend, omdat gemeentes in bepaalde wijken of buurten geen studentenwoningen toestaan of omdat er bepaalde eisen worden gesteld aan de woning. Wanneer er precies een kamerverhuurvergunning nodig is kan per gemeente verschillen en kan ook per inwonersaantal verschillen. Over het algemeen is er tot vier personen die geen familie zijn en die geen gezamenlijke huishouding voeren geen vergunning nodig. Maar er zijn ook gemeentes die vanaf twee personen bijzondere voorwaarden opleggen aan de verhuurder en bewoners. Het is dus altijd belangrijk om eerst navraag te doen of een bepaald pand in aanmerking komt voor een kamerverhuurvergunning, om latere problemen te voorkomen. Sommige gemeentes handhaven tegenwoordig streng op mogelijke illegale bewoning en dit kan vervelende gevolgen hebben voor de huisbaas en bewoners.

Daarnaast is het belangrijk om het mogelijke rendement te berekenen op een realistische manier. Een studentenwoning zal nooit twaalf maanden per jaar vol verhuurd zijn, omdat studenten ook kunnen verhuizen en je dus te maken krijgt met leegstand. Ook is het denkbaar dat een kamerbewoner zijn huur niet zal voldoen en er wellicht extra kosten gemaakt moeten worden als huisbaas. Ook het onderhoud van een studentenwoning moet niet onderschat worden, omdat er regelmatig iets stuk zal gaan of vertrekkende studenten laten rotzooi achter die ze niet meer nodig hebben die de huisbaas weer mag verwijderen.

Brandveiligheid studentenwoningen

De brandveiligheid van een studentenwoning heeft steeds meer aandacht en kan een belangrijk onderdeel uitmaken van de verhuurvergunning. De regels met betrekking tot de brandveiligheid kunnen per gemeente verschillen en hebben ook te maken met het bewonersaantal. Er zijn gemeentes die totaal geen eisen stellen aan de brandveiligheid, maar er zijn ook gemeentes die wel speciale eisen stellen. Denk aan een centraal rookmeldingssysteem, brandwerende deuren en kozijnen, brandwerende plafonds en bijvoorbeeld aan verplichte brandblusser. Daarnaast is het belangrijk om aan de assurantiepersoon te vermelden dat het om kamerverhuur gaat. De meeste verzekeringsmaatschappijen kunnen bijzondere voorwaarden hebben die verder los staan van de gemeente. Denk bijvoorbeeld aan het plaatsen van stalen prullenbakken, zodat smeulende resten in de prullenbak geen uitslaande brand kunnen veroorzaken.

Verhuur van maatschappelijk vastgoed:

Opleidingen tot huisbaas

Er bestaan geen opleidingen voor het beroep huisbaas. De meeste huisbazen zijn vermogende particulieren die rendement willen behalen op hun eigen vermogen. Naast het huurrendement zal een huisbaas mogelijk extra verdienen aan de toekomstige verkoop van het pand. De meest gerichte opleiding binnen de vastgoedwereld is de Hbo-opleiding Makelaardij, die ongeveer vier jaar in beslag zal nemen. Een huisbaas hoeft geen gerichte opleiding genoten te hebben, omdat iedereen huisbaas kan worden. Ook de boekhouding is belangrijk als ondernemer.

Bedrijven waar een huisbaas werkzaam kan zijn

Een huisbaas is in de meeste gevallen werkzaam als ondernemer. Vanzelfsprekend kan een huisbaas ook een baan hebben naast het verhuren van woningen. Lang niet alle huurbazen kunnen alleen rondkomen van de huuropbrengsten. De meeste huisbazen die geen andere baan hebben zullen meerdere panden bezitten, die voor een belangrijk deel hun inkomen bepalen. Daarnaast kan een huisbaas vastgoedhandelaar zijn. In dat geval spreken we wel eerder van een vastgoedmanager of investment manager.

Competenties huisbaas

De belangrijkste competentie als huisbaas is dat je financieel goed onderlegd bent, omdat het verhuren van vastgoed doorgaans alles te maken heeft met rendement. Vooral wanneer er sprake is van een hypotheek is het belangrijk dat er onder de streep voldoende overblijft en je dus rendement maakt op het vermogen. Daarnaast moet je als huisbaas tegen stress kunnen, omdat leegstand, huurgeschillen en bijvoorbeeld schades regelmatig voor komen. Als huisbaas zal het vroeg of laat ook voorkomen dat je te maken krijgt met de huurcommissie. In dat opzicht kan juridische kennis aangemerkt worden als belangrijke competentie. Een andere belangrijke competentie is communicatie, omdat goede communicatie veel problemen kan voorkomen. Algemeen belangrijke woorden zijn wet- en regelgeving, overleggen, samenwerken, plannen, organiseren, daadkracht, inzicht en veiligheid.

Arbeidsmarktperspectief en doorgroeimogelijkheden als huisbaas

Een huisbaas heeft niks te maken met arbeidsmarktperspectief, maar heeft te maken met vraag en aanbod. Over het algemeen zal het geen probleem zijn om op de juiste locatie vastgoed te verhuren. Een studentwoning kan het beste gekocht worden in de grotere steden en niet in dorpen waar geen scholen zijn. Ook heeft een huisbaas niks te maken met mogelijke doorgroeimogelijkheden. De doorgroeimogelijkheden van een huisbaas moeten gezien worden in uitbreidingsmogelijkheden, zoals door het kopen van meer vastgoed. Veel vastgoedeigenaren proberen te groeien door nieuwe panden te financieren met andere panden, die gedeeltelijk of geheel afgelost zijn. Dit noemt men ook wel het hefboomeffect.

Arbeidsvoorwaarden en salaris huisbaas

Als huisbaas heb je niks te maken met arbeidsvoorwaarden of salaris, omdat je huizen verhuurt en daardoor rendement maakt en er verder geen sprake is van salaris. De inkomsten als huisbaas zullen sterk afhankelijk zijn van het aantal panden, het aantal kamers en mogelijke financieringslasten, die voor een groot deel zullen bepalen wat het rendement zal zijn als huisbaas. Daarnaast is het tegenwoordig heel normaal dat er afgelost moet worden wanneer er sprake is van een hypotheek. Deze aflossing is in de meeste gevallen zeer negatief op het direct rendement.

Mijnzzp.nl