Van de redactie

Avatar van Team Mijnzzp

Woningen Amsterdam

Je bent zzp’er en je besluit je eerste huis te kopen. Of je hebt als zelfstandige al langer een koophuis, maar bent op zoek naar een ander huis. En dus ben je ook op zoek naar financiering, concreet een hypotheek. Waarom niet, zegt de één: je hebt toch een goed inkomen? Onmogelijk, zegt de ander: je moet zoveel aantonen dat het je niet gaat lukken. Wij leggen je uit dat de waarheid gelukkig in het midden ligt. Het is als zelfstandige niet bepaald makkelijk om je nieuwe woning gefinancierd te krijgen, maar onmogelijk is het zeker niet, integendeel. Lees mee, en bekijk onze online voorbeelden.

Jaarcijfers

Bijna allesbepalend voor jouw hypotheekmogelijkheden zijn de jaarcijfers van jouw bedrijf. De meeste banken vragen jou om cijfers van de afgelopen drie kalenderjaren te overleggen. De reden hiervoor is duidelijk: hoe beter jouw resultaten de afgelopen jaren zijn geweest, hoe meer zekerheid de bank heeft dat jij in staat zult zijn om keurig je maandelijkse hypotheeklasten te voldoen. Zijn de resultaten van die drie jaar niet heel hoopgevend, dan neemt de kans op het verkrijgen van een hypothecaire lening flink af. Dat jouw bedrijf ‘t sinds bijvoorbeeld medio vorig jaar veel beter doet en je dit jaar mooie cijfers kan presenteren zal helaas (weinig tot) geen invloed hebben op de beslissing van de hypotheekbank. Wat wel een rol speelt, is een prognose, afgegeven door een boekhouder of accountant. Goede resultaten en een positieve financiële prognose zullen de bankmedewerker die hierover beslist zeker gunstig stemmen. We komen hier later nog op terug.

Wat wil de bank nog meer zien?

De bankinstelling kijkt niet alleen naar jouw bedrijf, maar ook naar de branche waarin jij actief bent. Heeft die branche het op dit moment moeilijk en/of zijn de verwachtingen niet al te rooskleurig, dan heeft dat uiteraard ook invloed op de prestaties van en toekomstverwachtingen voor jouw bedrijf, ook als de cijfers dat nog niet aantonen. De bank kan dan uiteraard niet anders dan dat meewegen in haar oordeel en latere beslissing. Ze zal zeker ook kijken naar de liquiditeit en solvabiliteit van jouw onderneming. In hoeverre kan je op korte termijn voldoen aan jouw kortlopende schulden? En kan je op de wat langere termijn al je schulden afbetalen? Hoe verhoudt zich het vreemde vermogen in jouw boekhouding zich tot het eigen vermogen? Met andere woorden: in hoeverre worden jouw bedrijfsactiviteiten al gefinancierd met geleend geld? Dat is een vorm van vreemd vermogen die je immers ook weer een keer moet terugbetalen of aflossen, net als een hypothecaire lening.

Hoe hoger de kengetallen liquiditeit en solvabiliteit voor jouw bedrijf uitpakken op het meetmoment, des te gunstiger dat is om financiering te krijgen. Het tegendeel is ook waar: hoe lager je scoort, des te meer bedenkingen de bank terecht zal hebben bij haar beoordeling van jouw hypotheekaanvraag. Tot slot speelt ook je achtergrond en opleiding mee. Hoeveel kennis heb je volgens de bankmedewerker in huis om dit bedrijf goed draaiende te houden? En als dat onverhoopt niet mocht lukken: hoe groot is dan de kans dat je op redelijk korte termijn een baan in loondienst vindt? Je begrijpt de achterliggende gedachte: het gaat om de zekerheid dat jij ook je hypotheekaflossingen en/of rente kan betalen als de bedrijfsresultaten tegenvallen of wanneer je zelfs moet stoppen met je onderneming. Jouw kans op een baan en dus maandelijkse salarisbetalingen verhoogt dan uiteraard ook weer de kans op een ja van de bankmedewerker op jouw verzoek om een hypothecaire lening.

De ene branche is de andere niet

In een tijd van hoogconjunctuur, met financiële voorspoed en lage werkloosheid, is de kans op een lening vrij groot. Het kan niet op, de hypotheekbank leent maar wat graag geld uit. Een hele andere situatie is die wanneer we in een recessie of crisis verkeren. Banken worden kritischer en kritischer en blijven liever op hun geld zitten dan dat ze het uitlenen, met alle risico’s van dien in deze economisch slechte situatie. Maar er zijn ook periodes waarin het de ene branche prima vergaat en in de andere branche ondernemers de euro’s winst bij elkaar moeten schrapen. We hoeven je vast niet uit te leggen welke zelfstandigen de meeste kans hebben op een positieve reactie van hun bancaire instelling. Zo zou het dus kunnen dat jij met jouw bedrijfssituatie in jouw branche wél een hypotheek krijgt en iemand met een vergelijkbare situatie in een minder goed presterende branche wellicht niet.

Prognosticeren is vooruitkijken

Niemand kan in de toekomst kijken, en toch kunnen we daar lang niet altijd omheen, zeker niet in financiële zin. Ook als ondernemer kan je niet met de dag leven. Nee, je kijkt vooruit, met alle kennis van nu en de verwachtingen die je hebt. Soms wordt er daarbij gebruik gemaakt van best case en worst case scenario’s. Als werkelijk alles naar wens gaat de komende tijd, hoe staat het bedrijf er dan in financiële zin voor, over een jaar, over twee jaar, over vijf jaar? En wat nou als alles tegenzit: wat is dan de financiële status van de onderneming op diezelfde momenten? Hoe verder in de toekomst, hoe lastiger het is om een voorspelling te geven, maar de waarheid zal ook hier ergens in het midden liggen.

Natuurlijk kan jij best zelf een prognose opstellen voor jouw bedrijf, want wie kent het bedrijf nu beter dan jijzelf? Toch wil de bank graag een prognose zien die is opgesteld en ondertekend door een boekhouder, liever nog een accountant. Die kijkt er vanuit zijn professie onafhankelijk naar en zal dus een objectieve financiële blik in de toekomst werpen. Het kan dus zijn dat hij iets minder positief is dan jijzelf en dus ook wat behoudender in zijn prognosegetallen. Het geeft de bank echter wel nog meer vertrouwen als een accountant er zijn handtekening onder zet. Het vergroot dus jouw kans op een positieve hypotheekbeslissing.

Nationale Hypotheek Garantie?

Gelukkig kan je ook als zzp´er in aanmerking komen voor een hypotheek met NHG, de Nationale Hypotheek Garantie. Belangrijke voorwaarde (en strikte eis) is dat je minimaal twaalf maanden actief bent als ondernemer. Sinds 1 januari 2019 dien je ook verplicht gebruik te maken van de Inkomensverklaring Ondernemer. Die kan je laten aanvragen via jouw financieel adviseur bij de beoogde geldverstrekker of via een aantal geselecteerde rekenexperts die daartoe speciaal zijn aangewezen door de NHG. Hierbij wordt dus ook weer je inkomen als zelfstandige van de laatste drie kalenderjaren bekeken. Daarover wordt een gemiddelde genomen. Er geldt wel een uitzondering: als je in het laatste kalenderjaar minder hebt verdiend dan het gemiddelde over die drie jaar, dan wordt dat laatste jaar als uitgangspunt genomen. Door de bril van de hypotheekverstrekker en de NHG gezien is dat ook begrijpelijk. Men wil niet het risico nemen dat er in dat laatste jaar een neerwaartse trend qua omzet en resultaat is ingezet en men jou meer geld leent dan voor hen verstandig is.

Dé hypotheekvraag

Het is de belangrijkste vraag van iemand die op zoek is naar een hypotheek of andere lening (als het antwoord op de mogelijkheid ja is): wat is mijn maximale hypotheekbedrag? Dat antwoord is afhankelijk van veel factoren. Hoe scoort jouw bedrijf op liquiditeit en solvabiliteit? Wat is de financiële prognose voor jouw onderneming? Hoe hoger jij hier met jouw business op scoort, des te meer is een financiële instelling bereid om jou geld te lenen. Er is vertrouwen. Vallen jouw scores wat lager uit, dan zal de bankmedewerker wat voorzichtiger zijn. Zoals al eerder genoemd: de bank wil een bepaalde zekerheid dat jij zonder problemen je maandelijkse termijnen kunt voldoen en dus in de loop van de tijd je hele lening kunt aflossen.

Mijnzzp.nl zou Mijnzzp.nl niet zijn als we daar niet al over hadden nagedacht. En dus vind je op deze site een handige rekentool. Er wordt daarbij uitgegaan van standaard voorbeelden, die je gemakkelijk kunt aanpassen naar je eigen situatie. Deze calculator houdt rekening met diverse gegevens. Zo kan je het inkomen van een eventuele partner invullen en meld je hierbij ook of je al andere kredieten hebt lopen. Hoe meer gegevens je invult, hoe groter de kans dat je een goede benadering krijgt van het bedrag dat je in de praktijk daadwerkelijk kunt lenen. Natuurlijk kan je de calculator ook gebruiken om met een paar bedragen te variëren, om te zien wat dat met de uitkomst doet. De hypotheekcalculator vind je hier.

Zzp-tariefberekening

Wil je (nog) eens een tarief- of salarisberekening maken voor jouw zelfstandig ondernemerschap? Het kan immers geen kwaad omdat eens in de zoveel tijd nog eens te doen. Er kunnen altijd dingen veranderen, in je eigen bedrijf, in de branche waarin je actief bent of hoe je als ondernemer naar je bedrijf kijkt. Ook deze calculator vind je op deze site.

Jouw maximale hypotheek

Dan terug naar het onderwerp dat we zojuist al bespraken: jouw maximale hypotheek als zelfstandig ondernemer. Daarvoor bepalend zijn dus de resultaten van jouw onderneming in de afgelopen drie jaar. In de meeste gevallen wordt daarover een gemiddelde bepaald van je netto resultaat, oftewel de winst. Een hypotheekverstrekker gebruikt dit netto gemiddelde om jouw maximaal te lenen hypotheekbedrag te berekenen. We geven een voorbeeld. Stel dat je in het eerste van die drie jaar een netto resultaat, dus inkomen, had van € 29.500. In het tweede jaar draaide jouw bedrijf iets beter en kwam je uit op € 36.000. In het derde jaar kwam je iets lager uit: € 34.600. Het gemiddelde hiervan is € 33.366. Dit is dus de basis voor het berekenen van jouw maximale hypotheek. Koop je samen een huis, dan wordt het inkomen van je partner ook in de berekening meegenomen. Let op: de maximaal op te nemen hypotheek kan nooit hoger zijn dan 100% van de waarde van jouw toekomstige koopwoning.

Blijf bij met je boekhouding

Er zijn allerlei redenen om er voor te zorgen dat je bedrijfsadministratie op orde is. Het is een must als je op ieder moment goed inzicht wil hebben in hoe jou onderneming er op een bepaald moment voor staat. Je wil snel kunnen zien of jouw debiteuren jou op tijd betalen en wie van hen mogelijk een betalingsachterstand heeft. Je wil zelf ook netjes op tijd (in ieder geval niet te laat) betalen. Voor je belastingaangiftes moet je absoluut ook goed bij zijn met je bedrijfsfinanciën. Er is echter nu voor jou een reden bijgekomen: voor het aanvragen van een hypothecaire lening moet je immers jaarcijfers kunnen overleggen. Je kan zeker geen betrouwbare jaarresultaten overhandigen als je bedrijfsadministratie voor dat jaar niet helemaal bij is. Sterker nog: een accountant zal er nooit zijn handtekening onder zetten. Zorg daarom dat je geen boekhoudkundige achterstanden oploopt. Een administratie bijhouden kost niet heel veel tijd, achterstanden wegwerken wel. Zorg dus dat jouw bedrijfsboekhouding up-to-date en kloppend is.

Mijnzzp.nl